Umowy deweloperskie

Umowa zawierana z deweloperem jest umową cywilnoprawną. Strony zawierające umowę korzystają z zasady swobody umów. W myśl art. 353¹ k.c. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zasada ta przejawia się w: swobodzie decyzji w zawarciu umowy; swobodzie wyboru kontrahenta; swobodzie kształtowania treści umowy; swobodzie wyboru formy umowy.

Przed zawarciem umowy ważne jest, żeby dokładnie zapoznać się z jej treścią i przeanalizować wszystkie zapisy, które później mogłyby się stać przedmiotem negocjacji stron.

Umowy deweloperskie są umowami nienazwanymi. Brak jest legalnej definicji lub innych przepisów wyraźnie lub wprost regulujących ten typ umów. Niemniej jednak ich zasadnicze elementy zostały ukształtowane w praktyce obrotu prawno-gospodarczego.

Umowy deweloperskie charakteryzują się cechami umów wzajemnych i odpłatnych, a tym samym wzajemne zobowiązania stron winny mieć walor świadczeń równoważnych (ekwiwalentnych). Są też bez wątpienia umowami konsensualnymi, a w zakresie większości swoich postanowień umowami rezultatu, a nie starannego działania.

Zazwyczaj umowy deweloperskie są umowami o charakterze mieszanym , łącząc w sobie elementy:

•  umowy o roboty budowlane (art. 647 do art. 658 kodeksu cywilnego) – w zakresie zobowiązania do wybudowania budynku, uzyskiwania zezwoleń prawno-budowlanych (pozwolenie na użytkowanie budynku, pozwolenia na budowę, innych zezwoleń, uzgodnień i zgód);
• umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości (w oparciu o przepisy art. 157 i art. 158 kodeksu cywilnego), konkretnie w postaci umowy sprzedaży (art. 535 – art. 581 kodeksu cywilnego);
• umowy o dzieło (art. 627 – 646 kodeksu cywilnego) – jeśli chodzi o realizację w lokalu czy budynku dodatkowych robót wykończeniowych;
• umowy zlecenia (art. 734 – 751 kodeksu cywilnego) – np. w zakresie świadczonych przez dewelopera lub wyznaczoną przez niego osobę usług zarządu nieruchomościami wielolokalowymi, ewentualnie udzielonych mu w związku z wykonywaniem umowy deweloperskiej pełnomocnictw na przeprowadzenie określonych czynność w procesie inwestycyjno-budowlanym.

Uregulowaniem prawnym wiążącym w jedną całość rodzaje umów i zapewne w wielu przypadkach determinującym łączne występowanie w jednym kontrakcie postanowień stanowiących elementy umowy o roboty budowlane oraz umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości jest przepis art. 9 ustawy o własności lokali. Reguluje on instytucję tzw. ekspektatywy (oczekiwania prawnego) odrębnej własności lokalu. Stosownie do jego treści: „Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę”.
W cytowanym przepisie określone zostały zatem podstawy zobowiązania dewelopera do wykonania robót budowlanych, przeniesienia własności oraz ustanowienia odrębnej własności lokali (ale również budynku, jeżeli deweloper realizuje nieruchomości budynkowe).

Podstawowe rodzaje umów deweloperskich

Najczęściej występującą w obrocie prawnym postacią umowy deweloperskiej jest umowa przedwstępna. Jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 kodeksu cywilnego) – umowy ostatecznej (przyrzeczonej). Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta. Brak stosownego terminu nie powoduje automatycznej nieważności umowy przedwstępnej, gdyż w takiej sytuacji wyznacza go strona (strony) umowy w ciągu jednego roku od dnia jej zawarcia, pod rygorem utraty tego prawa.
Umowa przedwstępna ma prowadzić do zawarcia umowy ostatecznej, przenoszącej własność na nabywcę. Dla ważności przedwstępnej umowy deweloperskiej nie jest wymagana forma aktu notarialnego. W tym miejscu należy jednak dodać, iż zasadniczo różny jest reżim prawny w zależności od tego, czy umowę przedwstępną kupna - sprzedaży nieruchomości konsument zawrze w zwykłej formie pisemnej, czy też w formie aktu notarialnego. W pierwszym przypadku przysługują mu wyłącznie roszczenia odszkodowawcze, w drugim zaś można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Nabycie mieszkania(domu), czy przejście własności nieruchomości na konsumenta (nabywcę) następuje dopiero z momentem zawarcia umowy przenoszącej własność (rozporządzającej) w formie notarialnej. W praktyce jednakże umowa taka jest zawierana z reguły dopiero po zapłaceniu przez konsumenta całej ceny nieruchomości i uzyskaniu decyzji organów budowlanych o dopuszczeniu do użytkowania budynku, skutkującą podjęciem przez konsumentów prac wykończeniowych i zasiedleniem nieruchomości.

Wśród umów deweloperskich spotykamy niekiedy również umowę rezerwacyjną. Umowa taka ma na celu jedynie weryfikację, czy inwestycja spotka się z zainteresowaniem klientów, pomaga w podjęciu decyzji o zakresie realizowanej inwestycji i w zaplanowaniu poszczególnych etapów budowy. Istotnym elementem tej umowy jest wnoszona przez nabywcę opłata rezerwacyjna, którą można uznać za pewnego rodzaju kaucję na zabezpieczenie. Opłata ta stanowi dla dewelopera zabezpieczenie, że klient zawrze z nim umowę deweloperską, natomiast w czasie obowiązywania umowy rezerwacyjnej, deweloper nie ma możliwości zawarcia umowy deweloperskiej na tę samą nieruchomość z innym nabywcą - ma ona zatem charakter gwarancyjny. Należy pamiętać, że w przypadku rezygnacji klienta z zawarcia umowy deweloperskiej, pomimo spełnienia przez dewelopera warunków określonych umowie rezerwacyjnej – opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi.

Wyrażona w art. 353¹ k.c. zasada swobody umów dopuszcza i umożliwia oczywiście opracowywanie deweloperskich wzorców umów, a następnie ich zawieranie również w innej postaci. Przy czym ważność tego typu umów każdorazowo uzależniona jest od spełnienia ogólnych przesłanek reżimu kontraktowego, określonych w kodeksie cywilnym.

Elementy umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska powinna dokładnie określać:
• strony umowy;
• przedmiot umowy;
• zakres prac;
• cenę przedmiotu umowy;
• termin zakończenia inwestycji i przeniesienia własności;
• kary umowne;
• warunki odstąpienia od umowy.

W oparciu o opisane ogólne spostrzeżenia, uwagi i wskazówki praktyczne dotyczące deweloperskich wzorców umów, poniżej podjęto próbę zakreślenia przedmiotu umowy deweloperskiej oraz podstawowych zobowiązań stron, które – jak wynika z dokonanych przez Urząd analiz – najczęściej występują w takich wzorcach. Wskazano również pewne ogólne wytyczne i zalecenia, które mogą w jakimś stopniu zabezpieczyć konsumenta przed niedozwolonymi działaniami deweloperów, a które można było wyprowadzić w oparciu o wiadomości i wnioski uzyskane w trakcie kontroli deweloperskich wzorców umów. Podjęta w tym miejscu próba jest wyłącznie bardzo ogólnym i abstrakcyjnym zarysem zawartości deweloperskiego wzorca umowy – tak, aby pasował on do możliwie najszerszego zakresu występujących w obrocie konsumenckim rodzajów umów deweloperskich.

PORADY(FAQ)

1. 1.      Jakie elementy powinny się znaleźć w umowie deweloperskiej?

Generalnie wyrażona w art. 353¹ k.c. zasada swobody umów dopuszcza i umożliwia opracowywanie przez Strony poszczególnych zapisów umowy, niemniej jednak warto zadbać o to, aby w umowie deweloperskiej znalazło się jak najwięcej szczegółów precyzujących jej elementy. Pozwoli to uniknąć nieporozumień i kłopotów.
W przedwstępnej umowie powinny się znaleźć takie elementy jak:
1. strony umowy;
2. przedmiot umowy;
3. zakres prac;
4. termin zakończenia inwestycji i przeniesienia własności;
5. cena lokalu (jeśli cena płacona jest w ratach, warto zadbać o to, by harmonogram wpłat był powiązany z harmonogramem prac budowlanych);
6. kary umowne;
7. warunki odstąpienia od umowy.

1. 2.      Na jakie terminy warto zwrócić uwagę?

Terminami które powinny znaleźć się w umowie są:
1. termin uzyskania pozwolenia na budowę;
2. termin zakończenia prac budowlanych (w tym powinien również znaleźć się termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie);
3. termin wydania lokalu;
4. termin przeniesienia własności.

Należy zadbać, aby terminy określone były przez wskazanie konkretnej daty, a nie całego przedziału czasowego. Wskazane terminy są o tyle ważne, że na ich podstawie będzie można stwierdzić, czy deweloper pozostaje w zwłoce i od którego momentu nabywcy przysługują z tego tytułu jakiekolwiek roszczenia. Im bardziej precyzyjne uregulowania umowy, tym jest ona dla nabywcy bezpieczniejsza.
Należy również pamiętać, że nie zawsze termin zakończenia prac budowlanych i termin wydania lokalu wiąże się z terminem uzyskania pozwolenia na użytkowanie. W praktyce umowa przyrzeczona jest zawierana z reguły dopiero po zapłaceniu przez konsumenta całej ceny nieruchomości i uzyskaniu decyzji organów budowlanych o dopuszczeniu do użytkowania budynku, skutkującą podjęciem przez konsumentów prac wykończeniowych i zasiedleniem nieruchomości. Jednak podjęcie tych prac, czy nawet zamieszkanie przez konsumentów w nieruchomości, nie skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości. Konsument posiada w tym okresie status wyłącznie posiadacza w złej wierze.
Powyższy pogląd znajduje uzasadnienie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który stwierdził, że „przy prawidłowo skonstruowanej umowie zobowiązującej, z samego jej brzmienia wynika dostatecznie jasno dla kupującego, że umowa ta nie przenosi własności nieruchomości. Dlatego wejście w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej
do przeniesienia jej własności nie uzasadnia przyznania przymiotu dobrej wiary posiadaczowi, albowiem z samej treści umowy wynika, że prawo własności przysługuje w dalszym ciągu zbywcy”

(por: postanowienia Sądu Najwyższego z 23 kwietnia 1997 roku, sygn. akt: I CKN 74/97 oraz z 19 lipca 2000 r., sygn. Akt: II CKN 28/2000).

1. 3.      Na co zwrócić uwagę przy odbiorze technicznym lokalu?

Na odbiór techniczny mieszkania dobrze jest zabrać ze sobą umowę deweloperską oraz plan mieszkania, ponieważ właśnie tam możemy znaleźć wszystkie zobowiązania dewelopera, dotyczące metrażu, wykończenia mieszkania oraz części wspólnych.
W protokole trzeba umieścić wszystkie zauważone wady lokalu, które wpływają na jego wartość użytkową.
Przy odbiorze technicznym lokalu dobrze jest skorzystać z pomocy profesjonalisty w tej dziedzinie np. rzeczoznawcy czy też inżyniera budowlanego (można go znaleźć np. za pośrednictwem Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa), który pomoże w dostrzeżeniu wszystkich niedociągnięć i oceni, które należy usunąć przed przejęciem mieszkania, a które można zrobić już w czasie jego urządzania.
Jeżeli w lokalu znajdują się istotne wady, które wymagają naprawy przed ostatecznym odbiorem, nabywca może umieścić w protokole swoje uwagi i odmówić odbioru. Jeśli jednak wady dadzą się sprawnie usunąć, to należy odebrać lokal, zaznaczając w nim swoje uwagi oraz określić w porozumieniu z deweloperem termin ich usunięcia (chyba ze termin usunięcia wad wynika wprost z umowy).
Deweloper nie powinien odmówić możliwości wpisania w protokole uwag dotyczących wad lokalu. Jeżeli jednak sytuacja przedstawia się odmiennie, to ważne jest by wszelkie zastrzeżenia były przekazane deweloperowi na piśmie i konsument miał dowód ich dostarczenia.
Należy również pamiętać, że wydanie lokalu skutkuje przejściem na nabywcę zobowiązania do pokrycia wszelkich kosztów związanych z eksploatacją, utrzymaniem oraz administrowaniem lokalu oraz części wspólnych budynku, w którym ten lokal się znajduje, a także działki, na której budynek został wzniesiony.

1. 4.      Jakie roszczenia przysługują konsumentowi, gdy w lokalu pojawią się wady fizyczne?

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest odpowiedzialnością bezwzględną, gwarantowaną każdemu nabywcy przepisami Kodeksu cywilnego (art. 556 – 576 k.c.). Deweloper jako Sprzedający odpowiada wobec Nabywcy za wszystkie wady lokalu. W świetle wskazanych przepisów Nabywca, który stwierdzi wadę ma prawo domagać się według swego wyboru:

1. doprowadzenia do ekwiwalentności świadczeń – w wypadku rzeczy oznaczonych co do tożsamości, jakim niewątpliwie jest lokal mieszkalny – poprzez nieodpłatne usunięcie wad (art. 561 § 2 k.c.); 
2. doprowadzenia do ekwiwalentności świadczeń poprzez zmniejszenie ceny (art. 560 §1 k.c.); 
3. odstąpienia od umowy, z ograniczeniem wynikającym z treści art. 560 § 1 k.c. zdanie drugie.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku wygasają po upływie trzech lat, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
W przypadku istnienia wad konsumentowi przysługują obok roszczeń z tytułu rękojmi także roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zgodnie z powszechnie przyjętą wykładnią art. 471 k.c. przesłankami ujętej w nim odpowiedzialności (tzw. odpowiedzialności kontraktowej) jest:
• zachowanie dłużnika noszące znamiona winy;
• szkoda (majątkowa);
• oraz związek przyczynowy między zdarzeniem stanowiącym nienależyte wykonanie zobowiązania a szkodą.

Należy pamiętać, że ciężar udowodnienia faktu zaistnienia szkody (wraz z jej rozmiarem) oraz związku przyczynowego między niewykonaniem umowy, a szkodą spoczywa na wierzycielu.

Gwarancja jest ustanawiana w drodze dobrowolnej umowy bądź oświadczenia dotyczącego umowy sprzedaży. Stanowi ona zatem wyłącznie dodatkowe uprawnienie uzyskiwane przez nabywcę od sprzedającego bądź producenta towaru.
Gwarancja ma służyć zapewnieniu właściwej jakości towaru sprzedanego. Z reguły uprawnia ona nabywców do żądania usunięcia wady rzeczy bądź dostarczenia towaru bez wad. Zakres uprawnień z tytułu gwarancji zależy jednak każdorazowo
od sprzedawcy czy producenta.

1. 5.      Czy deweloper może żądać dopłaty za zwiększona powierzchnię mieszkania?

Do ustalenia powierzchni lokalu mieszkalnego na ogół stosuje się jedną z dwóch norm:
PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru” albo
PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” – są to normy do dobrowolnego stosowania.
Oczywiście strony umowy mogą samodzielnie określić sposób obliczania powierzchni mieszkania, niemniej jednak dobrze byłoby zapoznać się z założeniami wprowadzanych do umowy norm.
W opisie lokalu powinna być podana powierzchnia mieszkania, a także maksymalna dopuszczalna rozbieżność między powierzchnią projektowaną, a powierzchnią ostateczną (a także konsekwencje w sytuacji, gdy rozbieżność będzie zbyt duża). Prawo budowlane dopuszcza możliwość nieznacznej zmiany powierzchni lokalu, ale należy pamiętać, że wraz ze zwiększeniem się powierzchni lokalu, wzrasta również jego cena – a w takim przypadku umowa powinna przewidywać możliwość odstąpienia od umowy. W przeciwnym wypadku postanowienie takie można, by ocenić jako naruszające interesy konsumentów i uznać za niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385³ pkt 20 k.c. Stosownie do jego treści, klauzulą abuzywną jest takie postanowienie, które przewiduje uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy.

1. 6.      Czy deweloper ma prawo umieszczać w treści umowy klauzulę waloryzacyjną?

Istotą waloryzacji jest urealnienie świadczenia, inaczej - przywrócenie równowagi pomiędzy stronami na skutek zmiany siły nabywczej pieniądza.
W przypadku waloryzacji umownej urealnienie to musi istnieć na dzień spełnienia świadczenia, inaczej naruszona zostaje równowaga stron stosunku prawnego. Sama klauzula waloryzacyjna nie jest niezgodna z prawem, natomiast w związku z tym iż przewiduje ona wzrost ceny (podobnie jak opisany powyżej wzrost powierzchni lokalu mieszkalnego), powinna być automatycznie powiązana z możliwością odstąpienia przez konsumenta od umowy - w przeciwnym wypadku stanowi ona klauzulę niedozwoloną w rozumieniu art. 385³  k.c.

1. 7.      Kiedy mówimy o rażąco wygórowanej karze umownej?

Jeżeli w umowie deweloperskiej zostały wprowadzone kary umowne, to należy zadbać o to by były one równoprawne. Pamiętać należy, że deweloper nie może wyłączyć swojej odpowiedzialności za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie umowy – nakładając przy tym karę na nabywcę. Zgodnie z art. 385³ pkt 17 k.c. niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego. Do rejestru klauzul niedozwolonych wpisane są postanowienia umowne, zgodnie z którymi kara umowna już w wysokości 5% wartości przedmiotu umowy stanowi klauzulę niedozwoloną, tym bardziej postanowieniami abuzywnymi będą zapisy nakładające na konsumenta wyższe kary umowne.

1. 8.      Czy deweloper może zamieszczać w umowie zapis uprawniający go do sprawowania przez określony czas nieruchomością?

Powszechną praktyką deweloperów jest wprowadzanie do umowy zapisów stanowiących, że zarządcą nieruchomości przez okres wskazany w umowie (zazwyczaj od 1 roku do 3 lat) będzie deweloper lub podmiot przez niego wskazany.
Takie postanowienie uniemożliwia konsumentowi korzystanie z ustawowego uprawnienia, określonego w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.). Stosownie bowiem do treści art. 18 ust. 1 tej ustawy właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zamieszczenie w umowie podobnych zapisów ogranicza klientom dewelopera wykonywanie – przyznanych im ustawowo – uprawnień właścicielskich, a ponadto może stanowić klauzulę abuzywną.

1. 9.      Jakie roszczenia przysługują konsumentowi, gdy deweloper pozostaje w zwłoce?

Zgodnie z art. 476 k.c. dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, a jeżeli termin nie jest oznaczony, gdy nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela. Nie dotyczy to wypadku, gdy opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Strony mogą w umowie ustanowić karę umowną na wypadek niewykonania zobowiązania dewelopera w terminie, bowiem w myśl art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
Strony mogą również w  umowie wprowadzić postanowienie, że uprawniony może dochodzić na zasadach ogólnych odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej w umowie kary umownej.

Jeżeli umowa nie reguluje szczegółowo kwestii kary umownej należy przyjąć, że konsumentowi przysługują roszczenia odszkodowawcze na podstawie art. 471 k.c. Stanowi on, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W takiej sytuacji trzeba będzie wskazać
i udowodnić szkodę materialną, która została poniesiona w związku ze zwłoką w wykonaniu zobowiązania przez dewelopera.
Ponadto, jeśli deweloper dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania, konsument ma prawo do wyznaczenia deweloperowi odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania umowy, z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu  wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy (art. 491 k.c.)

1. 10. Czy deweloper może żądać w umowie przyrzeczonej zrzeczenia się roszczeń odszkodowawczych?

Zdarza się, że deweloperzy wprowadzają do umów przyrzeczonych postanowienia ograniczające lub też wyłączające odpowiedzialność wobec nabywcy. W praktyce, zapisy takie mają na celu udaremnienie konsumentowi możliwości dochodzenia jego roszczeń na zasadach ogólnych - w przypadku niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera. Takie ograniczenie odpowiedzialności dewelopera może zostać uznane za noszące znamiona klauzuli niedozwolonej.

PODSTAWA PRAWNA

- Kodeks cywilny
(adres: http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093)

ADRESY