Decydując się na zakup albo sprzedaż nieruchomości często bierzemy pod uwagę skorzystanie z usług pośredników.
Zanim jednak zdecydujemy się skorzystać z usług pośrednika warto zasięgnąć informacji o warunkach świadczenia usług i dowiedzieć się na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy.
Na wstępie warto wyjaśnić, że usługę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą zgodnie z prawem świadczyć wyłącznie zawodowi pośrednicy, mający wymaganą prawem licencję zawodową, nadaną w trybie ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, która gwarantuje, że pośrednik ma niezbędną wiedzę i doświadczenie w swojej działalności.
Z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami, osoba nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „pośrednik w obrocie nieruchomościami”. Tytuł zawodowy „pośrednik w obrocie nieruchomościami” podlega ochronie prawnej. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.
W przypadku wykonywania działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę w kilku miejscach lub oddziałach, przedsiębiorca powinien w każdym z tych miejsc zapewnić, aby czynności pośrednictwa były wykonywane wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami.
Na rynku jest wiele firm, które deklarują pomoc przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości, jednak nie zatrudniają pośredników. Warto więc na wstępie ustalić, czy rzeczywiście mamy do czynienia z zawodowym pośrednikiem. Najlepiej zapytać o licencję, której numer pośrednik jest nam zobowiązany podać.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zgodnie z wolą ustawodawcy musi zostać zawarta na piśmie. Bez zachowania tej formy jest nieważna.
Zanim ją podpiszemy warto bardzo uważnie przeczytać wszystkie jej postanowienia. Treść umów pośrednictwa opracowywana jest przez pośredników. Ich długość i szczegółowość jest bardzo różna. Jeżeli umowa jest długa lub napisana trudnym językiem zawsze można poprosić o egzemplarz do domu, aby móc na spokojnie przeanalizować jej postanowienia, skonsultować się w razie wątpliwości z prawnikiem albo z rzecznikiem konsumentów. Jeżeli pośrednik bez przekonującego uzasadnienia odmawia wydania egzemplarza umowy, należy rozważyć, czy korzystanie z jego usług jest wskazane.
Analizując umowę trzeba pamiętać, że jej postanowienia nie są nienaruszalne – można je negocjować. Jeżeli pośrednik odmawia negocjacji i wprowadzenia sugerowanych przez nas zmian, trzeba zastanowić się, czy warto podpisać umowę.
Dobra umowa powinna precyzyjnie określać do czego pośrednik się zobowiązuje i za jaką cenę. Warto wnikliwie przyjrzeć się postanowieniom regulującym wynagrodzenie – dokładnie sprawdzić nie tylko wysokość wynagrodzenia należnego pośrednikowi (zwracając uwagę na to, czy w umowie wpisana jest wysokość wynagrodzenia zgodna z wcześniejszymi informacjami/ustaleniami), ale też, w jakiej sytuacji pośrednikowi należy się wynagrodzenie (czy tylko wówczas, kiedy dzięki jego staraniom kupimy/sprzedamy nieruchomość, czy też wystarczy, że podpiszemy z przyszłym kontrahentem protokół uzgodnienia istotnych warunków umowy albo zawrzemy umowę przedwstępną).
Więcej informacji szczegółowych na temat działalności pośredników i szczególnych warunków umowy pośrednictwa można znaleźć w zakładce Porady (FAQ).
PORADY(FAQ)
- 1. Co powinna zawierać umowa z pośrednikiem?
1. Data i miejsce zawarcia umowy.
2. Strony umowy.
W umowie powinny się znaleźć dane klienta oraz dane pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej i oświadczenie pośrednika o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych.
Pamiętaj, że pośrednik może upoważniać również inne osoby do podpisywania umowy pośrednictwa w jego imieniu.
3. Przedmiot i zakres umowy.
Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, zobowiązuje się do wykonania określonej pracy, do dokonywania czynności zmierzających do zawarcia np. umowy sprzedaży czy umowy najmu, Zamawiający natomiast zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej.
Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.
4. Czas trwania umowy.
Umowa pośrednictwa może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Powinien być w niej określony czas i sposób, w jaki umowa może zostać wypowiedziana. Możliwość wypowiedzenia umowy powinna być taka sama dla każdej ze stron.
5. Wynagrodzenie.
W umowie pośrednictwa powinno zostać określone wynagrodzenie, jakie przysługiwać będzie pośrednikowi za wykonanie umowy. Wynagrodzenie może stanowić określony procent liczony od ceny transakcyjnej nieruchomości, lub może być wyrażone kwotowo.
W przypadku, jeżeli wynagrodzenie nie będzie określone w umowie, pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.
Obecnie prowizje za usługi pośrednictwa wahają się pomiędzy 1,5-3 % ceny transakcyjnej (+VAT) w przypadku umowy pośrednictwa kupna lub sprzedaży, oraz 50 – 100 % jednomiesięcznego czynszu najmu (+ VAT) w przypadku umowy pośrednictwa najmu lub wynajmu.
W umowie może być określone, że wynagrodzenie będzie płatne w dwóch ratach – pierwsza rata płatna po podpisaniu umowy przedwstępnej, druga rata po podpisaniu umowy przyrzeczonej.
Pośrednik może domagać się wynagrodzenia nawet wówczas, jeżeli do transakcji dojdzie po wygaśnięciu umowy, jeżeli:
• jest w stanie wykazać, że do umowy doszło w wyniku czynności i starań poczynionych przez pośrednika;
• w umowie pośrednictwa zostało to jasno określone.
Uwaga ! Pośrednik nie ma prawa domagać się wynagrodzenia od osoby, z którą nie podpisał umowy.
6. Inne postanowienia.
• Strony mogą w umowie określić kary umowne, które powinny być takie same dla każdej ze stron umowy oraz nie powinny przekraczać należnego wynagrodzenia pośrednika;
Umowa powinna zostać podpisana przez strony.
- 2. Co zrobić kiedy umowa zawiera klauzule niekorzystne dla konsumenta?
Klient, który podpisał umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, po stwierdzeniu, że dokument ten zawiera niekorzystne dla niego klauzule, które nie zostały z nim uzgodnione, powinien:
1 Zwrócić się w trybie reklamacyjnym do pośrednika o usunięcie niedozwolonej klauzuli z umowy.
2. Jeżeli pośrednik nie usunie klauzuli, konsument może rozważać wniesienie pozwu do sądu o ustalenie, że określone zapisy w umowie, nie są wiążące, gdyż w rażący sposób naruszają jego interesy.
3. W przypadkach wątpliwych radą służyć może rzecznik konsumentów
Przy dokonywaniu oceny postanowień pomocny może być rejestr niedozwolonych postanowień umownych prowadzony na podstawie wyroków Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, dostępny na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
- 3. Jakie są konsekwencję zawarcia umowy z klauzulą wyłączności?
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zezwala na zawieranie umów pośrednictwa z klauzulą wyłączności.
Klient powinien być poinformowany przez pośrednika (informacja taka powinna również znaleźć się w umowie), jakie konsekwencje wynikają z wpisania takiej klauzuli do umowy pośrednictwa.
Umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności jest specyficznym rodzajem umowy, ponieważ zobowiązuje klienta do zapłacenia pośrednikowi prowizji zawsze, jeżeli w czasie trwania umowy pośrednictwa zostanie zawarta transakcja.
Obowiązek zapłaty prowizji dotyczy również czasu po wygaśnięciu umowy z kontrahentem na warunkach wykazanych wcześniej dla zwykłej umowy pośrednictwa.
W umowie mogą zostać wyszczególnione przypadki, których klauzula wyłączności nie będzie dotyczyć.
Zgodnie ze standardami zawodowymi pośrednik nie powinien nakłaniać klienta do zerwania umowy z klauzulą wyłączności zawartej z innym pośrednikiem.
Natomiast umowa na wyłączność przyznaje pośrednikowi wyłączne prawo do oferowania danej nieruchomości jako przedmiotu transakcji.
- 4. Gdzie można sprawdzić, czy dana osoba posiada licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami?
Osoby posiadające licencję zawodową podlegają wpisowi do centralnego rejestru pośredników nieruchomościami prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (art. 193 ustawy o gospodarce nieruchomościami) - czyli aktualnie przez Ministra Infrastruktury.
Data wpisu do rejestru jest datą, od której osoba posiadająca stwierdzone świadectwem kwalifikacje ma prawo wykonywania usług zawodowych.
ADRESY
- Świętokrzyskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami
25-305 Kielce
Wesoła 27/13
Telefon : 041 344 98 98
email:
www.swietokrzyscyposrednicy.pl
- Ministerstwo Infrastruktury - Departament Gospodarki Nieruchomościami
Warszawa, ul. Wspólna 2/4
Komisja Odpowiedzialności Zawodowej
00-926 Warszawa
tel.: 22 661 80 15
fax.: 22 661 82 62
